デザイナーズマンション・SOHOノマド、コワーキング、クラウドソーシングetc・・・

いずれも5年前にはあまり聞かなかった言葉です。

ここ数年働き方が多様化とともに、賃貸オフィススペースの種類も増えてきました。

私が賃貸オフィス・事務所仲介業界に入った2004年では、「オフィスの種類&選び方」にも記載しているように、賃貸オフィススペースと言えば、

・オフィスビル
・マンション(SOHO)
・レンタルオフィス

のほぼ3つのタイプしかありませんでした。

それが今では広義の意味では同じという部分もありますが、シェアオフィス、
コアワーキングスペース、インキュベーターオフィス、ヴァーチャルオフィスetc・・・

訳が分からなくなりそうな位、たくさんのオフィスがあります。

結局初めて東京に進出する時、どの賃貸オフィス・事務所タイプが最適・お勧めなのでしょう?

もちろん、企業毎、ケース毎にどのオフィスタイプが良いかは異なりますが、私の1番のお勧めは、マンションタイプです。

■マンションタイプってなに?【東京の賃貸オフィス・事務所】

デザイナーズマンション・SOHOのエントランスそもそもマンションタイプって、どんなオフィスなのでしょうか?

そのままですが、マンションをオフィスとして使用されることがオーナー様(管理
組合)から承諾を得られた物件のことです。

「オフィスとして使用されることがオーナー様(管理組合)から承諾を得られた物件」という部分がポイントで、いくら気に入った物件だからと言って、どんなマンションでも
無断でオフィスとして使用しては良いことになりません。

時々、東京支店・支社の住所として、明らかに住むこと専用のマンションの名前が
記載されていることがありますが、それはNGです。

退居させられる可能性もあります。

ただし、良くあるケースとして、純粋なオフィスとしては不可だが、「住居兼オフィス=
SOHOならOK」ということはあります。

SOHOと住むこと専用のマンションとの違いは一切ありません。
オーナー様の考え方次第です。

SOHOタイプとして、有名なシリーズは森ビルさんの「Rop」があります。

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■マンションタイプのメリットってなに?(私がマンションタイプが1番だという理由)

1.借りやすく返しやすい

私がマンションタイプが1番お勧めする1番大きな理由は、ここにあります。
マンションタイプの解約予告(退去する時の大家さんへの事前に通知する期間)は、退居
する1~2ヶ月前。

オフィスビルタイプでは、3~6ヶ月前になります。

いざ退去しようとしても、3~6ヶ月前待つ、もしくは3~6ヶ月分の賃料(場合により共益費)を払わないといけません。

拠点を拡大しようとする時、あるいは残念ながら撤退しようとする時、この機動力の良さは大きなメリットとなります。

2.初期費用が安い

オフィスビルタイプを借りるより、初期費用が抑えられます。
例えば、同じ面積帯のオフィスビルタイプの場合は、礼金1ヶ月・敷金(保証金)4~12ヶ月が必要になります。

ところが、マンションタイプの場合は、礼金0~2ヶ月・敷金(保証金)2~3ヶ月が必要となり、事務所に比べて初期費用の負担が軽くなります。

また、オフィス構築の際、1番コストのかかる会議スペースと執務室スペースを仕切る、間仕切り費用もカットすることができます。
マンションタイプは、部屋の壁がオフィスの間仕切りの役割を果たしてくれるからです。

3.きれいで安心

単純に住居としてみると割高になります。
しかし、オフィスとして見た場合は同じ家賃・同じ面積のオフィスビルタイプと比べると、グレード感もあり総じてきれいな建物が多いです。

例えば、15坪(約50㎡)15万円のオフィスとなると、比較お手頃な賃貸オフィスに分類されますが、賃貸住居として見た場合、高級賃貸物件に分類されていきます。

そのため、見た目のきれいさだけでなく、オートロック付きの物件も多く、セキュリティ面の高さや設備、眺望の良さなど、設備面・付加価値がどんどんついてきます。

結果、採用活動や対外的な信用・イメージに好影響を与えます。

当然、他のご入居者様(住民の皆様)もそれなりの家賃を支払える方々なので、安心です。

4.ランニングコスト(宿泊費が浮く)

まだ設置したばかりの東京オフィス。
しばらくはひとりかふたり、地方の本社と行ったり来たりと言うケースもあると思います。

そんな時に大きなコストとなるのが「交通費」と「宿泊費」
マンションタイプは、当然ですが元々住居のため、泊ることができ、宿泊費も浮きます。

オフィス兼住居だと考えれば、一気に割安になります。

人が増えてきたら、移転することなく、まずは今のマンションをにするということも選択肢も可能になります。

■デメリットってなに?

では、逆にどんなデメリットがあるのでしょうか?

1.オフィスとして利用できる面積が小さい

オフィスとしては、あまり必要のないキッチン・バス・収納等があり、かえって割高になる恐れがあります。

間取りによって使い方がかなり左右されることもあります。そのため、オフィスとしての利用できる面積が契約面積より小さくなります。

そのため、予定していた机が入らない、コピー機が使えないということも十二分にありえます。

私がお客様にマンションタイプをご提案する場合は、オフィスビルタイプの場合と比べて、1.2~1.5倍の広さの物件をご提案するようにしています。

2.不特定多数の出入のある業種は入居が難しい場合が多いです。

基本的に住居のため、お住まいになっている方もいるためです。

3.免許が取れない可能性があります。

人材派遣業など、免許が必要な業種は免許が取れない可能性があります。
物件の契約書の用途が「住居」or「住居兼事務所」と表記される場合があるからです。

■マンションタイプを借りる時の注意事項~トラブルを避けるために

1.本当に事務所として使って良いか?

普段実際に経験していますが、慣れていない不動産仲介業者さんですと、本当は「不可」なのに、「相談」や「可」と伝えてしますことがあります。

念のため、2回は確認した方が良いです。

担当者によって、言っていることが違うことが本当にあります。
デメリットの2,3で記載したことも予め確認しておきましょう。

2.事務所使用の場合は、敷金・保証金は表記よりプラス1ヶ月、家賃・共益費に消費税がかかることが多いです。

使い方が住居の場合は非課税ですが、事務所として使う場合は、課税対象となるためです。
また、オーナー様が、使い方として住居よりもオフィスはリスクが高くなるとお考えになるため、敷金・保証金は高くなります。

3.交渉は忘れずに。

どんな物件でも、基本的に条件を交渉できることが多いです。

東京の賃貸マンションの空室率は、15~20%。
5~6部屋に1部屋は空いています。

・交渉の目安

※あくまで私の感覚です。必ず交渉できるとは限りません。
15万円未満の物件・・・・・家賃総額の5,000~10,000円。
15~20万円未満の物件・・・家賃総額の10,000~15,000円。
20万円以上・・・・・・・・家賃総額の20,000。
フリーレント(一定期間家賃無料)を頂ける可能性もあります。

特に家賃が高額になればなるほど(特に20万円以上)、オーナー様もキャンペーンをやっていて、フリーレントはつきやすくなります。

目安は1~2ヶ月です。

繁忙期・年度内に(3月まで)中に入居さんを決めようと傾向が強く狙い目です。

と同時に、私達不動産仲介業者への報酬もキャンペーンで家賃の2ヶ月分相当額を頂けることもあり、不動産仲介業者さんに相談をして、うち1ヶ月をフリーレントに充ててと言う交渉もできることがあります。

また、テクニックとして、契約期間開始日(入居日)を下旬(20日頃)にすると、家賃は次の月からという交渉もしやすいです。

■まとめ・結局どれのタイプが1番お勧め??【東京の賃貸オフィス・事務所】

デザイナーズマンション・SOHOのラウンジ以上、マンションタイプをお勧めする理由を交渉のテクニックも含めて、まとめてみました。

どんなタイプでも、メリット・デメリットがあります。

先の見えない時代と初進出の場所。

リスク減らすつつ、腰を据えた質の良いビジネス環境を確保できるオフィススペー
スがマンションタイプです。

ぜひご検討されてみてはいかがでしょうか?

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