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建物・設備

フリーアクセスフロアー | 2ウエイ | セントラル空調 | 個別空調 | 耐震構造 | 新耐震基準 | 制震構造 | 免震構造 | 基準階 | 居抜き | 造作譲渡 | スケルトン | ドライエリア

フリーアクセスフロアー

コンピューターの配線等が自由に出来る様に二重構造にした床の事。OAフロアーとも言う。
入居希望物件がフリーアクセスフロアーではない場合も、オーナー負担での設置の希望の交渉がしやすい。
自分たちが将来退去した後でも、次の入居者が使える可能性もあるため。

2ウエイ・3ウェイ

電話や電気の配線の対応の為に、床下に2本の配管が縦横に張り巡らしてある構造の事。
※3ウエイ…2ウエイにプラス1本の配管がある構造。

セントラル空調

ビル全体又はフロア単位による空調ON/OFFや温度調節を行う空調方式の事。中央方式とも呼ばれる。
古いビルや大型のビルに多く例をみる。セントラル空調は、あらかじめ運転時間が決められている。
運転時間は、概ね平日の8時から18時前後の設定が多い。

▼メリット
ビルで定められたコアタイムの空調費は共益費に含まれているため、残業などの時間外勤務がない場合には、セントラル空調の方がコストメリットがでる可能性がある。

▼デメリット
時間外で空調を動かしたい場合は、時間外空調費等を負担することで対応が可能な場合がほとんど。しかし、個別空調と異なりゾーンごとに個別に空調ON/OFFや温度調節ができないケースが多い。そのため残業等で夜遅くまでオフィスを使用する企業にとっては使い勝手が悪いということも考えられる。
※但し、個別空調も併用しているビルも多いため、一概にデメリットとはいえない。

個別空調

個別方式の空調の事。使用時間等が自由である。
電気料金も使用した分だけ課金となる。

耐震構造

建築物や土木構造物を設計する際に、それらの構造物が最低限度の耐震能力を持っていることを保証し、建築の許可を判断する基準。建築基準法や建築基準法施行令などの法令により定められている。
耐震構造の建物は、 震度4~5弱の地震に対してはほぼ損傷を受けず、震度5強以上の地震に対しても倒壊を防止するレベルで造られている。
地震に耐えられるように構造部を強靭・堅固に造られており、建物全体で地震エネルギーを受けることで倒壊しないようになっている。但し、建物が地震に耐えるため、室内の損傷が大きくなる恐れがある。比較すべき構造の概念として、免震構造・制震構造と言われるものがある。建築基準法によっても耐震構造は義務付けられているが、免震構造・制震構造は義務付けられていない。

新耐震基準

新耐震基準は、1981年(昭和56年)6月1日に施行され、この日以降に建築確認を受けた建物については、新耐震基準が適用されている。
新耐震基準では震度5の地震では、ほぼ建物に影響がでることはなく、震度6強から7の地震が起こっても建物が倒壊せず中にいる人の安全が確保できる建物となっている。但し、建物の規模にもよるが1981年から1983年の竣工物件は、新耐震基準を満たしていない可能性がある。⇒ 建築工事に着工するのは建築確認を受けた後になる。

当時のオフィスビル建築の工期は、最低でも1年から2年はかかっているであろう、1981年6月1日以前に建築確認を受けた建物が、1981年から1983年の間に竣工していることになる。
従って、新耐震基準であることを前提に賃貸オフィスを探す場合は、竣工が1984年以降の物件を選定することが必要となる。(※改正法の施行以前でも、施行予定の基準に沿った内容での指導は行なわれていたため、1983年以前の物件が必ずしも新耐震基準を満たしていない建物であるとは言い切れない。)

制震構造

建物の内部に何らかの制震装置(ダンパーなど)を組み込み、地震エネルギーを吸収するように設計された建物構造のこと。免震構造と比較するとコストは比較的安価。
比較すべき構造の概念として、耐震構造・免震構造と言われるものがある。
建築基準法によっても耐震構造は義務付けられていますが、免震構造・制震構造は義務付けられていない。
あくまでも任意に耐震基準をクリアーした建物に加えて盛り込む技術。

免震構造

建物と地盤との間に免震装置を付け免震層を造ることで、建物に地震エネルギーの伝わりを抑えるように設計された建物構造のこと。耐震構造と比較すると、より揺れを抑えるため建物へのダメージや室内への被害を抑えることができる。しかし、免震構造はコストが高いという特徴がある。比較すべき構造の概念として、耐震構造・制震構造と言われるものがある。
建築基準法によって耐震構造は義務付けられていますが、免震構造・制震構造は義務付けられていない。あくまでも任意に、耐震基準をクリアーした建物に加えて盛り込む技術。

基準階

そのビルの規模を表す基準となるフロアーの事。1階はエントランスホール等がある為若干狭く、上層階はセットバックして小さくなっている事がある為、一般的には3階のフロアーを基準階という場合が多い。

居抜き

店舗等を内装・設備と共に貸し出す事。

造作譲渡

スケルトン渡し等(店舗等)で、借主側が作った内装(造作)について、次に入居するテナントに対して有償で譲り渡すこと。実務的な流としては、一旦貸主が買い取り、次期テナントに売るケースが多い。尚、貸事務所の場合、内装の造作譲渡は認めず原状回復をさせるのが一般的である。

スケルトン

コンクリート打ちっぱなし状態(内装がされてない状態)の事。
貸事務所の場合は殆ど無く、主に店舗の場合が多い。尚、内装に関しては貸主の方で費用を負担して作るのが普通である。

ドライエリア

地下室の外壁の外側に設ける空堀(からぼり=水を入れない堀)。
採光・通風・換気・防湿・地下水の侵入防止など、地下室の居住性を高めるために設ける。

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