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契約関係

賃料 | 共益費(管理費) | 預託金(敷金・保証金) | 礼金 | 更新料 | 償却 | フリーレント | 普通賃貸借契約 | 定期借家契約 | 契約年数 | 解約予告 | 原状回復 | 保証人 | 保証会社 | ネット | グロス

賃料

月額表示で契約書に記載される支払額。一般に起算日はオフィス内装などのテナント工事が開始される日となる。支払時期は「翌月分を当月末(25日~末日)までに支払う」とした前払い方式が一般過年数・規模などの需給関係を背景とした近隣相場を重視した価格設定がなされるケースが多い。

▼ 交渉の目安(2~5名位のオフィスの場合)

レンタルオフィス
交渉により賃料が下がるケースは少ないが、フリーレントや半年賃料半額などキャンペーンにて対応するケースが多い。
マンション(SOHOタイプ)
総額で10,000~20,000円位。交渉できないケースも多い。
オフィスビル
坪当たり500~1,000円位。

共益費(管理費)

共益費は、一般的に共用部分・共用設備の保守管理に費やす経費で管理費の事。
具体的にはエントランスホールや階段等の清掃費や電気代、エレベーター等の共用設備の保守管理費、警備料金等に使われる。一般的に貸室内の清掃費・光熱費・冷暖房空調費は、共益費に含まれない事が多い。

▼ 相場(2~5名位のオフィスの場合)

レンタルオフィス
賃料に含まれていることが多い。
マンション(SOHOタイプ)
総額5,000~10,000円。
オフィスビル
坪当たり2,000~3,000円。

預託金(敷金・保証金)

預託金とは、賃借人の債務を担保する為に預託されるお金の事。
つまり借主が倒産して家賃の不払いを起こした場合等を想定して、契約時に担保として貸主が借主より預かるお金の事。通常、賃料の○ヶ月分というのが多い。

▼ 相場(2~5名位のオフィスの場合)
レンタルオフィス
賃料の1ヶ月分
マンション(SOHOタイプ)
賃料の2~3ヶ月分
オフィスビル
賃料の4~6ヶ月分
※ビルオーナーにより異なる。大手ビルオーナーの場合、賃料の12ヶ月分。

礼金

部屋や家を借りたりするときに家主に払うお金。通常賃料の1〜2ヶ月分。
保証金や敷金は、契約の解約に伴い戻ってくるが礼金は戻ってこない。
礼金が2ヶ月となっている物件は、交渉により1ヶ月に出来るケースが多い。
大手ビルオーナーの場合、ほとんど存在しない。

更新料

契約更新時にかかる費用。一般的に新賃料(更新後)の1ヶ月分というのが多い。
オーナー(管理会社)によっては、更新料以外に更新事務手数料として、新賃料の0.25ヶ月分 or 0.5ヶ月分がかかることがあるため申込時に要確認。
大手ビルオーナーの場合、ほとんど存在しない。

償却

一般的に家主が契約の解約時に、原状回復費とは別に保証金又は敷金の一部より徴収する金銭の事。通常保証金の10%相当額(敷金の場合、賃料の2ヶ月分)を償却として徴収する例が多い。償却が2ヶ月となっている物件は、交渉により1ヶ月に出来るケースが多い。
大手ビルオーナーの場合、ほとんど存在しない。

▼スライド償却
解約時、入居期間の年数で償却費が変わるもの。
例:1年未満30%、1年以上2年未満20%、2年以上10%。

フリーレント

賃料は通常賃貸借契約の開始日から発生するが、それを一定の期間について免除すること。
但し、一般的にフリーレント契約による免除対象はあくまでも賃料となる。したがって、共益費や諸費用(光熱費など)は賃貸借契約の開始日より支払うこととなる。
最初の契約期間(2年間や3年間)に借主の理由により中途解約をする場合は、フリーレントした期間の賃料を違約金として支払う旨の特約をつけることが一般的。

▼ なぜ特約が付されるか?
賃貸人(オーナー)からすれば、フリーレントはテナント誘致のためのディスカウント条件の1つであり、当初は賃料が入ってこないが長く入居してもらうことで、バランスが取れるため。

▼ 交渉の目安(2~5名位のオフィスの場合)

レンタルオフィス
1~2ヶ月。半年賃料半額などキャンペーンにて対応するケースが多い。
マンション(SOHOタイプ)
半月~1ヶ月分。
オフィスビル
1~2ヶ月。
※物件により大きく異なる。
契約の開始日を月半ば~下旬に設定すると交渉がしやすく、切りが良い翌月や翌々月の1日からの賃料発生になりやすい。

普通賃貸借契約

更新のある契約で、当初定めた契約期間が満了になっても借主が更新したければ契約を続けることができる契約。オーナーからの解約の申入れは正当事由を伴わなければならず、非常に困難なである。正当事由とは、建物の老朽化により建替えを余儀なくされた場合など、社会通念上やむを得ない事情がある場合に限られる。そのため賃借人にとって、比較的有利な契約。普通賃貸借契約のケースが多い。

定期借家契約

契約で定めた期間の満了により、更新されることなく借家契約が終了する契約。よって賃貸人と賃借人の双方で再契約の合意がなければ、賃借人は引き続きその建物を賃借できなくなる。
大手ビルオーナーや、賃料を安くする場合、賃借人の与信が弱い場合に用いる。
基本的には契約期間中は解約禁止(解約をした場合、残り期間の家賃を全額払う)のため、要注意。但し、これは交渉により変更できる可能性もあるため申込時に要確認。築年数が古い建物の場合、取り壊し予定などにより再契約ができなく、契約期間終了後も絶対に再契約(使用)できない場合もあるため特に注意。

契約年数

賃貸借契約上の契約期間の事。
契約期間は事務所は2年、店舗は3年または2年というのがほとんどである。

解約予告

賃室明渡し(退去)を事前に予告する事。
原状回復に係る期間まで解約予告期間内に含むケースが普通である。
解約予告は、賃貸借契約書の賃貸借期間内解約や中途解約などの条項により規定されています。
貸事務所の場合、解約予告は6ヶ月前や3ヶ月前という期間設定が一般的です。
この期間を解約予告期間といいます。

▼ 相場(2~5名位のオフィスの場合)

レンタルオフィス ……… 2~3ヶ月前
マンション(SOHOタイプ) ……… 1~3ヶ月前
オフィスビル ……… 3~6ヶ月前

原状回復

テナントの退却時に破損箇所や造作等により変更した箇所を、借りた時の元の状態(原状)に修復する事。
天井の塗り直しやカベのクロス張替え、床の補修をテナントの負担で行うケースが多い。レンタルオフィスやマンションタイプ(SOHO)の場合は、クリーニングだけの場合も多い。

▼ 相場(2~5名位のオフィスの場合)

レンタルオフィス ……… 物件により大幅に異なる。
マンション(SOHOタイプ) ……… 平米あたり 1,000円~1,500円。
オフィスビル ……… 坪あたり 25,000円~30,000円。
※使用状況により大幅に異なる。

保証人

賃貸人(貸主)の債権を保全する為に通常、賃貸借契約では連帯保証をとる。一般的に連帯保証人は賃借人たる会社の社長や、親会社の法人保証が普通である。
保証人は債務者が債務を履行しない時にはじめて履行すれば良い。
連帯保証人は、債務者と連帯して債務を負担する(催告の抗弁権及び検索の抗弁を有しない。)

保証会社

通常は賃貸借契約時に連帯保証人を立てることになるが、その代行を行う会社。
賃借人が家賃滞納などの家賃債務の債務不履行をした場合、賃借人に変わって家賃保証会社が賃貸人に行う。
賃借人や連帯保証人の与信が弱い(条件を満たさない)時や敷金・保証金を安くする時に、賃貸人から求められることが多い。
保証会社に対して保証料が必要。(礼金などと同じく戻ってこないお金となる)

▼ 保証料の目安
初回契約時 ……… 賃料・共益費などの固定費の1ヶ月分。
2年目以降 ……… 毎年or毎月一定額がかかることがほとんど。
※額は保証会社により異なる。

ネット

ネット面積…実際に事務所に使えるスペースの事。つまりトイレや給湯は含まれない。
ネット契約…トイレ、給湯等を含まず、事務所スペースだけを契約面積とした契約。

グロス

事務所にだけ使えるスペースに、トイレや給湯などを付加している事。
グロスの割合は、契約面積のうち10%〜20%位を付加しているケースが多い。
グロスの割合により使い勝手が大きく異なってくるため、物件を提案された時、内見時に要確認。
マンションタイプ(SOHO)は特にバス・キッチンなど、グロス面積が大きくなるため、要注意。

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